Les notions de base du crédit immobilier
Les taux du crédit immobilier
Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier représente la rémunération du contractant à l’organisme prêteur.
On distingue deux grands types de taux :
Le taux fixe, dont le montant reste inchangé pendant toute la durée de votre prêt ;
Le taux variable qui est ajusté en fonction de la variation d’un index de référence. (Cet index de référence est décrit dans les conditions du contrat d’origine.)
Le taux est le cœur de votre projet de financement et c’est sur lui que doit porter l’essentiel du travail de négociation.
En effet, une baisse de taux, même minime, peut vous faire économiser beaucoup d’argent.
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Les assurances
Une assurance de prêt est très souvent obligatoire et demandée par les organismes prêteurs. L’assurance emprunteur est limitée à la durée du crédit et permet par exemple de garantir le remboursement du prêt en cas de décès de l’emprunteur ou d’invalidité.
L’assurance de prêt permet le paiement du capital restant dû en cas d’incapacité de l’emprunteur (invalidité, décès, chômage).
Ensuite, on distingue deux types de contrat : L’assurance dit « contrat groupe » et l’assurance dit « délégation ».
L’assurance « contrat groupe »
Ce contrat est proposé par l’organisme préteur. C’est le contrat d’assurance commercialisé par la banque ou l’une de ses filiales.
Les formalités de son d’adhésion sont simplifiées et ses avantages tiennent essentiellement de la mutualisation.
L’assurance « délégation »
Certaines compagnies d’assurance, spécialisées en assurance emprunteur, proposent des contrats individuels. L’assurance individuelle est personnalisée au profil de chaque emprunteur et le tarif qu’elle propose est souvent mieux adapté. La négociation de ce tarif peut grandement alléger le coût de votre crédit. Il faut donc y attacher une grande importance.
Pour en savoir plus sur les assurances et leurs garanties, consultez notre page assurance crédit immobilier dédiée sur le sujet.
Les mensualités et l’amortissement
Les mensualités de votre emprunt seront fixées selon votre capacité de remboursement et la durée de votre emprunt.
Le tableau d’amortissement fourni dans vos offres de prêt définit vos mensualités.
Celles-ci peuvent être modulables, être reportées ou être différées suivant l’objet financier, par exemple : une vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou encore d’une construction, on parle alors de « différé total » ou de « différé partiel ».
Dans tous les cas votre courtier négociera vos conditions de remboursement.
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Les garanties
Dans la majorité des cas, les organismes financiers n’accepteront pas de financer votre projet immobilier s’ils n’obtiennent pas un certain nombre de garanties qui les protègent en cas d’impossibilité de votre part à faire face aux règlements de vos échéances.
Il y a deux grandes catégories de garanties :
Les sûretés réelles (rédigées par un notaire) :
L’hypothèque conventionnelle
C’est l’accord entre l’emprunteur et l’établissement financier de mettre en garantie le bien acquis. L’hypothèque doit être inscrite auprès du bureau des hypothèques.
Le privilège de prêteur de deniers
Cette garantie permet à l’organisme financier non payé de faire vendre le bien et de se payer sur le prix de la vente et ce, tout en ayant la priorité sur tous vos autres créanciers.
Elle est prise uniquement sur un bien existant et elle est moins chère que l’hypothèque conventionnelle.
Les cautions sous seing privé :
La caution personnelle et solidaire d’un particulier
La caution solidaire est le document par lequel une personne s’engage à payer les créances de l’emprunteur si celui-ci ne s’en acquitte pas. C’est donc un engagement très lourd. Le législateur a réglementé la manière dont devait être rédigé un acte de cautionnement.
Les cautions mutuelles
Ces garanties sont prises par un tiers. Certains établissements financiers proposent leur propre organisme de caution, ou d’autres sont partenaires de « Crédit Logement ».
C’est cette garantie mutualisée qui assure l’établissement prêteur d’un remboursement en cas d’impayé. Si aucun incident n’a eu lieu au cours du remboursement de votre emprunt, 75 à 80% de ce que vous avez versé en garantie vous sera remboursé.
Les options
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, de nombreuses options s’offrent à vous pour adapter au mieux votre projet :
Modulation de l’échéance
La plupart des crédits immobiliers sont modulables. Cette option vous permet de modifier vos mensualités à la hausse ou à la baisse. Véritable atout pour votre crédit immobilier, cette option peut vous permettre de réaliser des économies considérables.
Passer d’un taux révisable à un taux fixe
Cette option est grandement utile en cas de hausse des taux ou pour bénéficier d’une baisse importante des taux.
Par exemple, vous possédez un crédit avec un taux révisable et suite à certains événements, celui-ci tend à augmenter fortement.
En ayant souscrit l’option de changement d’un taux révisable vers un taux fixe, vous pouvez choisir de maintenir un taux fixe.
Ainsi, vous pouvez vous prévenir de la différence qu’impliquerait l’évolution du taux variable.
Lissage
Le lissage, est une opération qui consiste à réduire les mensualités de l’emprunteur quand celui-ci possède déjà d’autres charges d’emprunt auprès d’établissements financiers. Il évite les paliers d’endettement trop important.Cette option est très souvent utilisée lors d’un prêt immobilier.
Franchise ou différé total
Cette option est principalement utilisée lors de l’achat d’un logement neuf ou lors d’un investissement locatif.
Différé total : elle permet de décaler jusqu’à une certaine date le remboursement des intérêts et du capital, seuls les frais d’assurance sont prélevés.
Différé partiel : même principe que le différé total, en revanche l’emprunteur commence le remboursement des intérêts.
Le remboursement commence au moment de la réelle mise en location du bien immobilier.
Remboursement anticipé
Le remboursement anticipé est le fait de rembourser, en cours de prêt, une partie ou la totalité du capital restant dû. Les frais qui peuvent découler d’un remboursement anticipé sont strictement encadrés par la loi. Ces frais sont cependant négociables à la signature du contrat de prêt. Les banques ne peuvent s’opposer à un remboursement anticipé total, quelle qu’en soit la somme.